Ein Immobilienkredit (auch Hypothekendarlehen oder Baufinanzierung) ist ein langfristiges, zweckgebundenes Darlehen zur Finanzierung von Wohneigentum. Im Gegensatz zu Konsumentenkrediten wird er durch eine Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie besichert.
Nach dem Zinsanstieg durch die EZB-Zinswende haben sich die Bauzinsen auf einem erhöhten Niveau eingependelt:
| Zinsbindung | Typischer Zinssatz (2026) | Beispiel (300.000 €, 2 % Tilgung) |
|---|---|---|
| 5 Jahre | Ca. 3,0–3,8 % p.a. | ≈ 1.250–1.450 €/Monat |
| 10 Jahre | Ca. 3,5–4,2 % p.a. | ≈ 1.375–1.550 €/Monat |
| 15 Jahre | Ca. 3,8–4,6 % p.a. | ≈ 1.450–1.650 €/Monat |
| 20 Jahre | Ca. 4,0–4,8 % p.a. | ≈ 1.500–1.700 €/Monat |
Eigenkapital ist der wichtigste Faktor bei der Baufinanzierung:
| Eigenkapital | Beleihungsauslauf | Typischer Zinsvorteil |
|---|---|---|
| ≥ 40 % | ≤ 60 % (Top-Konditionen) | 0,3–0,8 % günstiger |
| 20–40 % | 60–80 % | Standard |
| 10–20 % | 80–90 % | 0,2–0,5 % teurer |
| < 10 % | > 90 % | 0,5–1,5 % teurer |
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Zinsbindung | Zeitraum, für den der Zinssatz festgeschrieben ist (5–20 Jahre) |
| Tilgungsrate | Anteil der Rate, der die Schuld reduziert (Empfehlung: mind. 2 %) |
| Sollzins | Der nominale Zinssatz ohne Nebenkosten |
| Effektivzins | Alle Kosten einberechnet – maßgeblich für den Vergleich |
| Grundschuld | Sicherheit der Bank im Grundbuch eingetragen |
| Anschlussfinanzierung | Neuer Zinsvertrag nach Ablauf der Zinsbindung |
| Forward-Darlehen | Zinssicherung für künftige Anschlussfinanzierung |
| Sondertilgung | Außerplanmäßige Rückzahlung (5–10 % pro Jahr meist kostenfrei |
So ermittelst du, welche Finanzierung du dir leisten kannst:
Wer eine Immobilie kauft oder baut, kann von staatlichen Förderprogrammen profitieren:
| Merkmal | Immobilienkredit | Konsumentenkredit |
|---|---|---|
| Zweck | Nur Immobilien | Frei verwendbar |
| Betrag | 100.000 – 1.000.000 € | 500 – 100.000 € |
| Zinsen (2026) | Ca. 3,5–5 % p.a. | Ca. 3–20 % p.a. |
| Laufzeit | 10–35 Jahre | 1–10 Jahre |
| Sicherheit | Grundschuld auf Immobilie | Keine Besicherung |
| Vergleichsrechner | FLORIN+ Rechner | FLORIN+ Rechner |
Faustregel: Dein Haushaltsnettoeinkommen × 100 ergibt einen groben maximalen Kaufpreis. Beispiel: 4.000 € Netto → max. ca. 400.000 € Kaufpreis. Aber: Eigenkapital, Zinshöhe und Nebenkosten spielen alle eine Rolle.
Du brauchst eine Anschlussfinanzierung. Dafür kannst du bei deiner Bank verlängern oder zu einem anderen Anbieter wechseln. Mit einem Forward-Darlehen sicherst du dir heute schon den Zins für die Zukunft.
Ja, aber oft mit Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Ablauf der Zinsbindung und nach 10 Jahren (§489 BGB) ist die Kündigung kostenfrei möglich.
Die Bank beauftragt selbst eine Wertermittlung. Ein unabhängiger Gutachter ist nicht Pflicht, kann aber bei unklarer Wertlage hilfreich sein.
Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht im Grundbuch, das der Bank als Sicherheit dient. Sie wird vom Notar eingetragen. Kosten: ca. 0,3–0,5 % des Kreditbetrags.
Dieser Artikel dient zur allgemeinen Information und stellt keine Finanzberatung dar. Alle Angaben wurden sorgfältig recherchiert. Produktinformationen beziehen sich auf den Stand März 2026.